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Bau Immobilien
28.10.2016

Neue DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau": Rechtliche Auswirkungen

Nach Überarbeitung der DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau" und Veröffentlichung im Juli 2016 steht nunmehr noch die bauaufsichtliche Einführung der neuen DIN 4109 aus.

Die nachfolgende Darstellung soll einen Überblick geben, welche Bauvorhaben zukünftig welchen Schallschutzanforderungen genügen müssen, um sowohl den öffentlich-rechtlichen als auch den zivilrechtlichen Anforderungen zu genügen: 

Alte DIN 4109: Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs 

Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nahm dieser an, dass die Werte der alten DIN 4109 in der Regel keine anerkannten Regeln der Technik für den Schallschutz im Wohnungsbau darstellten. Im Eigentumswohnungsbau sowie beim Bau von Reihenhäusern mit üblichen bis gehobenen Komfort- und Qualitätsansprüchen musste hiernach der Schallschutz min­destens dem Beiblatt 2 der DIN 4109 entsprechen. 

Neue DIN 4109: Zivilrechtliche (vertragsrechtliche) Auswirkungen 

Durch die Veröffentlichung der neuen DIN 4109 ist diese bekanntgemacht worden. Inhaltlich hält die neue DIN 4109 im Bereich des Tritt- und Luftschallschutzes an den bisherigen An­forderungen an den Schallschutz im Wohnungsbau im Wesentlichen fest. Lediglich die Anforderungen an die Trittschalldämmung sowie an die Luftschalldämmung zweischaliger Wohnungs- bzw. Haustrennwände wurden im Vergleich zur alten DIN 4109 verschärft. Folglich weichen die neue DIN 4109 und das Beiblatt 2 auch weiterhin voneinander ab. Als Konsequenz lässt sich für die Zukunft daher folgendes festhal­ten: 

Einfacher und kostengünstiger Wohnungsbau 

Bei einfacher und kostengünstiger Wohnraumschaffung, bspw. Wohnungen für sozialschwache Mieter, Studentenwohnheime, Flüchtlingsunterkünfte, etc., werden sich die Anforderungen an den Schallschutz nach der neuen DIN 4109 (Fassung 2016) richten. 

Zur Absicherung des Bauunternehmens sollte im Bauvertrag ein entsprechender Hinweis aufgenommen werden, wonach nur der Mindestschallschutz nach DIN 4109 geschuldet ist und dass dieser hinter einer üblichen Ausführung, wie z. B. im normalen Eigentumswohnungsbau, zurückbleibt. Nach Prüfung der Bauunterlagen sollte der Bauunternehmer im Zweifel Bedenken anmelden, ob der geplante Schallschutz den Anforderungen der Nutzer gerecht wird oder ob nicht ggf. ein erhöhter Schallschutz nach Beiblatt 2 geschuldet ist. Da der Übergang vom einfachen/kostengünstigen Wohnungsbau zum gehobenen Wohnungsbau mitunter fließend ist, kann man seine Haftung nur durch einen Bedenkenhinweis begrenzen oder sogar ausschließen. 

Eigentumswohnungsbau mit üblichen Qualitäts- und Komfortstandards 

Für den Eigentumswohnungsbau, der üblichen Qualitäts- und Komfortstandards gerecht werden sollte, wird i. d. R. auf die Anforderungen aus dem Beiblatt 2 abgestellt. Auf Grund der eingangs erwähnten Systematik ist für diesen Bereich auch in Zukunft davon auszugehen, dass das Beiblatt 2 zur DIN 4109 ausschlaggebend ist und dessen Anforderungen erfüllt werden müssen. 

Eigentumswohnungsbau im Luxusbereich 

In diesem Bereich sind im Vorfeld klare vertragliche Regelungen zu treffen, welchen Schallschutzanforderungen das Objekt genügen soll. Diese können über den Werten des Beiblattes 2 liegen. 

Neue DIN 4109: Öffentlich-rechtliche Auswirkungen 

Da die neue DIN 4109 bislang noch nicht bauaufsichtlich eingeführt ist, entfaltet sie noch keine öffentlich-rechtlichen Auswirkungen. Erst mit ihrer Einführung ist die neue DIN 4109 aus öffentlichrechtlicher Sicht bindend. 

Laufende Bauvorhaben überprüfen 

Bei laufenden Bauvorhaben, insbesondere im Bereich des Mietwohnungsbaus, sollte der Bauunternehmer in jedem Fall überprüfen bzw. nachfragen, ob die Planung nach der alten DIN 4109 oder bereits nach der neuen DIN 4109 erfolgt ist. Da es im Hinblick auf die Mängelfreiheit immer auf den Zeitpunkt der Abnahme ankommt, sollte bei einer Planung nach der alten DIN 4109 ein Bedenkenhinweis erteilt und auf eine notwendige Anpassung an die Werte der neuen DIN 4109 hingewiesen werden. 

Wurde das laufende Bauvorhaben bereits nach den Anforderungen des Beiblatts 2 geplant, ergibt sich für den Bauunternehmer kein Handlungsbedarf, da die Werte im Beiblatt 2 unverändert geblieben sind. 

Zusammenfassung 

Trotz der Veröffentlichung der neuen DIN 4109 haben sich die zivilrechtlichen und öffentlich­rechtlichen Anforderungen an den Schallschutz nicht grundlegend geändert. Der Unternehmer sollte sich immer vergegenwärtigen, welchen Qualitäts- und Komfortstandards das zu errichtende Objekt genügen soll und hiernach die Schallschutzanforderungen ausrichten. Zur Klarstellung können immer auch entsprechende Hinweise/Regelungen in den Bauvertrag aufgenommen werden. Sollte der Unternehmer feststellen, dass die vom Bauherrn ausgeschriebenen Vorgaben oder im Vertrag geforderten Bauweisen den für das Gebäude geltenden Schallschutzanforderungen nicht genügen, so ist zur Vermeidung der zivilrechtlichen Mängelhaftung ein entsprechender Bedenkenhinweis notwendig. 

(Quelle: Fachgemeinschaft Bau Berlin und Brandenburg e. V., 9/2016)