17.12.2017

Berlin will Mietpreisentwicklungen begrenzen

Das Land Berlin hat den Entwurf eines Gesetzes über die Dämpfung der Mietentwicklung und die wirksame Verfolgung von Mietpreisüberhöhungen (Mietrechtsaktualisierungsgesetz - MietRAG) eingebracht.

Hintergrund

In vielen Teilen Deutschlands, so das Land Berlin in seiner Gesetzesbegründung, haben sich in den letzten Jahren die Mietpreise und die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der ansässigen Mieterhaushalte auseinanderentwickelt. Vielerorts steige die Wohnungsnachfrage stark an und die Mietpreise stiegen. Gleichzeitig entwickelten sich die Einkommen der Mehrheit der Mieterinnen und Mieter nicht im gleichen Maße wie die Mieten. Insgesamt bewegten sich die finanziellen Belastungen aus der Miete in der Bundesrepublik auf einem hohen Niveau.

Die Einführung der Mietpreisbremse habe keine Verbesserungen der Situation der Mieterinnen und Mieter in bestehenden Mietverhältnissen bewirkt. Die Möglichkeit, in bestehenden Mietverhältnissen Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete von 20 bzw. 15 Prozent innerhalb von drei Jahren umzusetzen, gehe nicht einher mit der allgemeinen Entwicklung der Einkommensverhältnisse der Mieterhaushalte.
Die Mieterhöhungsmöglichkeiten nach Modernisierungen, insbesondere auch bei der energetischen Ertüchtigung des Wohnungsbestandes, würden für einen großen Teil der Mieterhaushalte zur finanziellen Belastungsprobe. Ein Teil der Mieterhaushalte könne die Miete nach umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen nicht mehr tragen. Nicht selten sei der Umzug in eine unsanierte und schlechtere Wohnung der letzte Ausweg, um einer finanziellen Überforderung zu entgehen.

Der Mietspiegel als Instrument zur Abbildung der ortsüblichen Vergleichsmiete spiegele die Verhältnisse auf dem Wohnungsmarkt derzeit nur verzerrt wieder. Alle Mietverhältnisse, die vor mehr als vier Jahren abgeschlossen wurden und alle seit vier Jahren unveränderten Mieten seien bei der Erstellung des Mietspiegels nicht zu berücksichtigen. Zur Stärkung des Mietspiegels müsse daher die berücksichtigungsfähige Datenbasis verbreitert werden, damit er seiner Abbildfunktion besser gerecht werden könne.

Wesentlicher Inhalt

Um die Wirksamkeit der Mietpreisbremse zu verbessern, soll durch Änderung von § 556g Absatz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) der Vermieter bereits bei Mietbeginn verpflichtet werden, alle diejenigen Tatsachen mitzuteilen, die die Zulässigkeit der Miethöhe betreffen, die der Mieter aber nicht selbst in Erfahrung bringen kann, wie zum Beispiel die Miethöhe des Vormieters durch Vorlage der letzten Mieterhöhung.

Zur Verbesserung des Marktabbildes der ortsüblichen Vergleichsmiete im Mietspiegel soll der Zeitraum der berücksichtigungsfähigen Neuabschlüsse von Mietverträgen und der Mietpreisänderungen im § 558 Absatz 2 BGB von vier auf sechs Jahre erweitert werden.

Zur Eindämmung von Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete soll der Zeitraum von drei auf vier Jahre in § 558 Absatz 3 BGB gestreckt werden, in denen die Miete höchstens um 20 Prozent bzw. 15 Prozent steigen darf. Die maximal zulässigen allgemeinen Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete sollen durch die Verlängerung des Zeitraums um rund ein Viertel gesenkt werden.

In § 558d Absatz 1 BGB soll klargestellt werden, dass ein qualifizierter Mietspiegel mit seinen erweiterten Rechtsfolgen gegenüber einem „einfachen“ Mietspiegel eine repräsentative Abbildung des Wohnungsmarktes erfordert. Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 559 Absatz 1 BGB sollen von 11 auf 8 Prozent jährlich der für die Wohnung aufgewendeten Kosten gesenkt werden. Für die Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen soll daneben die Beachtung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit durch Ergänzung in § 559 Absatz 2 BGB verpflichtend werden, damit nur noch die tatsächlich erforderlichen Modernisierungskosten auf die Mieterinnen und Mieter umgelegt werden können.

Der Ausschluss der Mieterhöhung bei Vorliegen eines finanziellen Härtefalles soll in § 559 Absatz 4 BGB durch Einführung einer Mietbelastungsquote (bruttowarm) von 40 Prozent zum Haushaltsnettoeinkommen näher bestimmt werden. Zukünftig soll auch, wenn die Modernisierung zur Herstellung eines allgemein üblichen Zustandes führt, ein Härteeinwand wegen der finanziellen Belastung möglich sein. Die bisher in § 559 Absatz 4 BGB enthaltene diesbezügliche Einschränkung soll deshalb gestrichen werden.

Weiterführende Hinweise:
BR-Drs. 327/16