21.11.2017

Berlin will besseren Mieterschutz

Das Land Berlin hat in den Bundesrat den Entwurf eines Gesetzes zur Verbesserung des Mieterschutzes bei Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn eingebracht.

Hintergrund

 

Mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz vom 21. April 2015 (BGBl. I S. 610) sind Vorschriften über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten in das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) aufgenommen worden. Nach § 556d Absatz 1 BGB darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2 BGB) höchstens um 10 Prozent übersteigen, sofern der Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen wird, der in einem durch Rechtsverordnung bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt.

 

Rückzahlungsanspruch

 

Wird eine unzulässige Miethöhe vereinbart, können die Mieterinnen und Mieter gemäß § 556g Absatz 1 BGB die nicht geschuldete Miete von den Vermieterinnen und Vermietern zurückverlangen, wenn sie den Verstoß gegen die Vorschriften zur Mietpreisbremse zuvor gerügt haben. Dieser Rückzahlungsanspruch ist nach dem Wortlaut des Gesetzes jedoch begrenzt, und zwar auf die nicht geschuldete Miete, welche nach Zugang der Rüge fällig geworden ist (§ 556g Absatz 2 Satz 1 BGB), so die Gesetzesbegründung. Das Gesetz privilegiere damit nicht nur die redlichen Vermieterinnen und Vermieter, sondern auch diejenigen, die es bei Anwendung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt hätten vermeiden können, dass gegen die Regelungen über die Mietpreisbremse verstoßen werde, und sogar diejenigen, die vorsätzlich gehandelt hätten.

 

Der Gesetzentwurf schlägt demgegenüber vor, den Rückforderungsanspruch der Mieterinnen und Mieter gemäß § 556g Absatz 1 BGB zu erweitern. Es sei nicht gerechtfertigt, den Anspruch – wie nach der geltenden Rechtslage – in jedem Fall auf die zu viel gezahlten Beträge zu begrenzen, die im Anschluss an die Rüge fällig werden. Die in § 556g Absatz 2 Satz 1 BGB vorgesehene Begrenzung soll deshalb gestrichen werden. Eine Privilegierung der Vermieterinnen und Vermieter sei nur dann gerechtfertigt, wenn sie den Verstoß gegen die Regelungen über die Mietpreisbremse nicht zu vertreten hätten. Dem trage die vorgeschlagene Neufassung in einem neuen Satz 3 Rechnung.

 

Auskunftspflicht

 

Nach dem geltenden Recht sind die Vermieterinnen und Vermieter gemäß § 556g Absatz 3 BGB erst auf Verlangen der Mieterinnen und Mieter dazu verpflichtet, Auskunft über diejenigen Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete maßgeblich sind. Demgegenüber besteht keine Pflicht der Vermieterinnen und Vermieter, jene Umstände bei Mietbeginn von sich aus mitzuteilen. Darüber hinaus sind sie nur dann zur Auskunft verpflichtet, wenn sie hierüber unschwer Auskunft geben können. Hierdurch werden die Lasten insoweit einseitig den Mieterinnen und Mietern auferlegt, so das Land Berlin.

 

Der Gesetzentwurf sieht vor, dass Vermieterinnen und Vermieter bei Mietbeginn dazu verpflichtet werden, von sich aus alle diejenigen Tatsachen mitzuteilen, die die Zulässigkeit der Miethöhe betreffen und welche die Mieterinnen und Mieter nicht selbst in Erfahrung bringen können. Es soll nicht darauf ankommen, ob die Mieterinnen und Mieter eine entsprechende Auskunft verlangen. Ferner soll die Einschränkung, dass der Vermieter nur dann zur Auskunft verpflichtet ist, wenn er hierüber unschwer Auskunft geben kann, gestrichen werden. Für den besonders relevanten Fall, dass die Vermieterinnen und Vermieter sich auf eine höhere Vormiete berufen, werden diese dazu verpflichtet, die Vormiete in geeigneter Form nachzuweisen. Der Nachweis soll durch Vorlage des maßgeblichen Auszugs aus dem Mietvertrag oder der Erklärungen, auf denen die maßgebliche Mieterhöhung beruhte, jeweils in anonymisierter Form, geführt werden.

 

Weiterführende Hinweise:

BR-Drs. 620/17