Grundstück

Aus Betreuungsrecht-Lexikon
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Definition

Bei Immobilien geht es um (bebaute oder unbebaute) Grundstücke und Rechte an Ihnen (z.B. Wohneigentum, Erbbaurechts, Nießbrauch), soweit sie dinglich, also im Grundbuch/Grundregister eingetragen sind. Für eingetragene Schiffe (Schiffsregister) werden die meisten Regelungen analog angewendet.

Verwaltung von Haus- und Grundeigentum durch Betreuer

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Die Verwaltung von Häusern, Eigentumswohnungen und Grundstücken im Eigentum des Betreuten gehört zum Aufgabenkreis Vermögenssorge. Auch hier erfolgt bisweilen seitens des Betreuungsgerichtes eine separate Festlegung des Aufgabenkreises. Soweit die Haus- und Grundverwaltung zu den Betreueraufgaben gehört, zählt sowohl die Bezahlung öffentlicher Abgaben (Grundsteuer, Grunderwerbssteuer, Abwasserentgelte, Straßenreinigungsgebühren usw.) zu den Pflichten als auch die Instandhaltung des Grundeigentums sowie die öffentlich-rechtliche Verkehrssicherungspflicht (z.B. Streupflicht im Winter) dazu. Auch kann der Betreuer Grundeigentum erwerben und verkaufen sowie Beleihen (Hypotheken, Grundschulden usw.). Hierzu benötigt er im Regelfall die Genehmigung des Betreuungsgerichtes) (§ 1821, § 1822 BGB).

Rechtsprechung:

OLG Frankfurt/Main, Beschluss vom 14.11.1996, 20 W 391/96; DNotZ 1998, 508 = FamRZ 1997, 1424 = Rpfleger 1997, 111: Grundstücksveräußerung durch Betreuer:

Veräußert der Betreuer mit dem Aufgabenkreis der Vermögenssorge kraft der ihm gesetzlich zustehenden Vertretungsmacht ein Grundstück des Betreuten, so bedarf es auch dann der vormundschaftsgerichtlichen Genehmigung, wenn der Betreute die Veräußerung genehmigt hat.

OLG Schleswig, Beschluss vom 13.06.2001; 2 W 7/01; MDR 2001, 1299 = FGPrax 2001, 184 = NZM 2002, 302 (Ls.)= ZMR 2001, 855

Keine Genehmigung der Vermietung eines Wohnhauses gegen den Willen des Betreuten, wenn er eine Vermietung nicht wünscht und nach seinen Verhältnissen auf Mieteinnahmen nicht angewiesen ist. Dies gilt auch, wenn der Betreute geschäftsunfähig ist und sein Standpunkt objektiv unvernünftig erscheint.

OLG Hamm, Beschluss vom 07.07.2005, 15 W 481/04; FamRZ 2006, 506: Grundstückskauf bei Heimunterbringung?

Nur dann, wenn der Empfänger der Sozialleistung konkret mit dem Bau oder Erwerb eines Eigenheims befaßt ist, ist ein Geldbetrag zur baldigen Beschaffung eines Hausgrundstücks bestimmt. Lebt der Betreute jedoch nach langjähriger Heimunterbringung weiterhin in einer betreuten Wohngruppe, ohne konkrete Schritte hinsichtlich des Erwerbs einer Eigentumswohnung unternommen zu haben, kann derartige Annahme über den Verwendungszweck des Geldbetrages nicht getroffen werden.

BGH, Urteil vom 30.04.2008; XII ZR 110/06; NJW 2008, 2333 = MDR 2008, 1162 = IMR 2008, 315:

Mitbesitzberechtigung am Haus des nichtehelichen Partners einer Betreuten entfällt mit Umzug in ein Pflegeheim

Wird für den Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft ein Dritter zum Betreuer mit den Aufgabenkreisen Vermögenssorge und Wohnungsangelegenheiten bestellt und für diese Bereiche ein Einwilligungsvorbehalt angeordnet, so kann der Betreuer, wenn der Betreute in ein Pflegeheim umzieht, von dem anderen Partner gemäß § 985 BGB die Herausgabe der im Alleineigentum des Betreuten stehenden und bis dahin gemeinsam genutzten Wohnung verlangen. Dies gilt dann nicht, wenn die Partner generell oder für diesen Fall eine anderweitige und auch den Betreuer bindende rechtliche Regelung (etwa durch Einräumung eines Wohnrechts) getroffen haben. Vom Zeitpunkt des Umzugs des Betreuten und dem Herausgabeverlangen seines Betreuers an ist der in dem Haus verbliebene Partner gemäß § 987 BGB zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung verpflichtet.

OLG München, Beschluss vom 15.06.2009, 33 Wx 079/09:

  1. Wird die gerichtliche Genehmigung eines vom Betreuer abgeschlossenen Kaufvertrages über ein Grundstück des Betroffenen abgelehnt, steht dem Käufer regelmäßig kein Beschwerderecht zu (vgl. z. B. BayObLG Rpfleger 1988, 482; OLG Rostock NJW-RR 2006, 1229).
  2. Der Geschäftswert für das gerichtliche Verfahren über die Genehmigung kann nach freiem Ermessen mit 50 % des Kaufpreises angesetzt werden.

BGH, Urteil vom 22.07.2009, XII ZR 77/06: Grundstücksverkauf auf ausdrücklichen Wunsch des Betreuten:

Ein Wunsch des Betreuten läuft nicht bereits dann im Sinne des § 1901 Abs. 3 Satz 1 BGB dessen Wohl zuwider, wenn er dem objektiven Interesse des Betreuten widerspricht. Vielmehr ist ein Wunsch des Betreuten im Grundsatz beachtlich, sofern dessen Erfüllung nicht höherrangige Rechtsgüter des Betreuten gefährden oder seine gesamte Leben- und Versorgungssituation erheblich verschlechtern würde. Allerdings gilt der Vorrang des Willens des Betreuten nur für solche Wünsche, die Ausfluss des Selbstbestimmungsrechts des Betreuten sind und sich nicht nur als bloße Zweckmäßigkeitserwägungen darstellen. Beachtlich sind weiter nur solche Wünsche, die nicht Ausdruck der Erkrankung des Betreuten sind und auf der Grundlage ausreichender Tatsachenkenntnis gefasst wurden.

Es gehört jedenfalls dann nicht zu den Aufgaben des Verfahrenspflegers gemäß § 67 FGG (ab 1.9.2009 § 276 FamFG), die objektiven Interessen des Betreuten zu ermitteln, wenn für den Betroffenen bereits ein Betreuer bestellt ist und dessen Aufgabenkreis den jeweiligen Verfahrensgegenstand umfasst. Der Verfahrenspfleger hat hier in erster Linie die Pflicht, den Verfahrensgarantien, insbesondere dem Anspruch des Betreuten auf rechtliches Gehör, Geltung zu verschaffen. Außerdem hat er den tatsächlichen oder mutmaßlichen Willen des Betreuten zu erkunden und in das Verfahren einzubringen.

OLG Jena, Beschluss vom 22.12.2014, 3 W 450/14:

Die Vorlage der Genehmigung durch den von der genehmigten Willenserklärung begünstigten Empfänger beim Grundbuchamt macht mithin den Nachweis der Übermittlung durch den Betreuer an ihn in der Form des § 29 Abs. 1 GBO nur dann entbehrlich, wenn dem Grundbuchamt aufgrund aktenkundiger Tatsachen – z.B. aus der Betreuungsakte desselben Amtsgerichts – bekannt ist, dass es sich bei der ihm vom Erklärungsempfänger vorgelegten Ausfertigung der Genehmigung um diejenige handelt, die das Betreuungsgericht dem Betreuer übermittelt hat.

KG Berlin Beschl v 6.9.2018 - 1 W 88/18; FGPrax 2018, 248 = MDR 2018, 1370 = NZM 2018, 959:

Der einem Betreuer – allein – übertragene Aufgabenkreis “Veräußerung der Eigentumswohnung” kann diesen berechtigen, einen Erwerber zu bevollmächtigen, schon vor Eigentumsumschreibung das Wohnungseigentum mit einer ausschließlich der Finanzierung des Kaufpreises dienenden Grundschuld zu belasten.

Bewertung

Die Ermittlung des Wertes einer Immobilie ist in Deutschland in der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV) geregelt. Sie ist eine Verordnung auf der Grundlage des § 194 Baugesetzbuch. Folgende Verfahren zur Ermittlung von Immobilienwerten werden darin beschrieben:

Diese Verfahren sind für amtlich zugelassene Sachverständige bindend.

Sozialrechtlicher Schutz

Nicht als Vermögen im Sozialhilferecht (sowie bei ALG 2 und bei der Betreuervergütung) gelten selbstbewohnte angemessene Hausgrundstücke (§ 90 Abs. 2 Nr. 8 SGB XII). Hierbei kommt es auf die Grundstücks- und Wohnungsgröße an.

Als Angemessen im Rahmen selbstbewohnten Wohnraums gelten Eigentumswohnungen bis 120 m² und Häuser bis 130 m² Wohnfläche für einen Vier-Personen-Haushalt. Leben in einem Haushalt mehr oder weniger Personen, sind im Regelfall pro Person 20 m² abzuziehen bzw. hinzuzurechnen. Für Ein-Personen-Haushalte gelten die Untergrenzen von 80 m² in Eigentumswohnungen und 90 m² in Häusern. Zu berücksichtigen sind ebenfalls Grundstücke, die in städtischen Gebieten 500 m² und im ländlichen Bereich 800 m² in der Regel nicht überschreiten dürfen (BSG, B 7b AS 2/05 R). Im Einzelfall kann auch eine größere Wohnung angemessen sein, etwa wenn Teile der Wohnung gewerblich genutzt werden (BSG, B 14 AS 58/13 R<). Grundsätzlich ist bei der Größe des Haushalts nur die Bedarfsgemeinschaft zu berücksichtigen, andere Bewohner der Wohnung spielen keine Rolle. Ausnahmen können etwa bei der Aufnahme von Pflegekindern in den Haushalt gelten (BSG B 7b AS 12/06 R). Ein zunächst als angemessen geltendes Wohneigentum kann später wieder unangemessen werden, etwa durch Auszug der Kinder (BSG, B 4 AS 4/16 R).

Grundstückskaufvertrag

Der Grundstückskaufvertrag muss notariell beurkundet werden (§ 311b BGB). Der Betreuer benötigt dazu die betreuungsgerichtliche Genehmigung (§ 1821 BGB). Meist wird diese vom Notar im Auftrag des Betreuers bei Gericht beantragt. In der Regel wird dafür der bereits formulierte Kaufvertrag vorgelegt, es erfolgt eine nachträgliche Genehmigung (§ 1829 BGB). Der Betreuer sollte die Frage aber zuvor mit dem Gericht (Rechtspfleger) besprochen haben, damit es im eigentlichen formalen Genehmigungsverfahren nicht zu Problemen kommt. Das Gericht erwartet regelmäßig ein Wertgutachten für das Grundstück (siehe oben). Der Genehmigungsbeschluss muss auch dem Grundbuchamt (Abteilung des Amtsgerichtes) übersandt werden, damit dieses die Eintragung im Grundbuch vornehmen kann, durch den der Eigentumswechsel erst eintritt.

Steuerliche Fragen

Für Grundstücke sind Steuern zu entrichten. Dies ist Betreueraufgabe, wenn die Vermögenssorge zum Aufgabenkreis zählt (§ 34 Abgabenordnung). In Frage kommt insbesondere die Grundsteuer (eine Kommunalsteuer) sowie bei Veräußerung die Grunderwerbsteuer. Für Betreuer ist insbesondere zu beachten, wenn ein Grundstück verkauft wird:

  1. Die Grundsteuer des laufenden Kalenderjahres schuldet der bisherige Eigentümer; das sollte beim Kaufpreis "eingepreist" werden.
  2. Die Grunderwerbsteuer schulden sowohl der Käufer als auch der Verkäufer. Es sollte im Kaufvertrag eindeutig geklärt werden, wer diese bezahlt (üblicherweise der Verkäufer).

Literatur