Wohnungsauflösung

Aus Betreuungsrecht-Lexikon
Wechseln zu: Navigation, Suche
Umzug.jpg

Wohnungsauflösung - Was ist zu tun?

Die Umsiedlung eines betreuten Menschen in ein Heim bedeutet die Aufgabe der bisherigen Wohnung. Für den Betreuer ist dies erfahrungsgemäß eine anstrengende Zeit, da zahlreiche Angelegenheiten zu erledigen sind. Im Folgenden soll eine Übersicht über die anfallenden Erledigungen und Tips zu deren Bewältigung gegeben werden.

Der Umzug ins Heim

Ist ein Heimplatz gefunden, kann der betreute Mensch in sein neues Zuhause umsiedeln. Vor dem Umzugstag sollten die Sachen, die ins Heim mitgenommen werden, aussortiert werden, insbesondere Wäsche, persönliche Erinnerungsstücke, Schmuck, etc. Es sollte auch entschieden werden, ob und welche Möbel, Bilder, Pflanzen, Fernseh- und Stereogeräte mitgenommen werden (können). Die räumlichen Möglichkeiten im Heim sind dabei zu beachten. Das Zimmer im Heim wird das neue Zuhause des Betreuten. Nutzen Sie nach Rücksprache mit dem Heimpersonal Möglichkeiten zur wohnlichen Gestaltung des Zimmers. Siehe auch die Checklisten unten auf dieser Seite.

Nach der Umsiedlung empfiehlt es sich in der alten Wohnung des Betreuten nach Wertsachen, Bargeld oder Sparbüchern zu suchen. Es kommt immer wieder vor, dass zwischen der Wäsche, unter der Matratze, in Schubladen, etc. bislang nicht bekanntes Vermögen zu Tage kommt.


Kosten des Heimaufenthaltes

Sofern die Kosten des Heimes (teilweise) vom Sozialamt getragen werden müssen, ist es wichtig, frühzeitig, d.h. möglichst vor der Unterschrift unter dem Heimvertrag einen Antrag auf Sozialhilfe zu stellen. An die Angaben im MDK-Gutachten ist der Sozialhilfeträger im Rahmen der sog. "Bindungswirkung" nach § 62 SGB XII nicht gebunden, da es bei den durch den MDK durchgeführten Begutachtungen in einer stationären Einrichtung gängige Praxis ist, mangels Kenntnis des häuslichen Wohnumfeldes die Heimbetreuungsnotwendigkeit pauschal zu bejahen.

Wird die Heimbetreuungsbedürftigkeit verneint, werden Kosten für die Heimunterbringung aus Sozialhilfemitteln nicht übernommen. Es empfiehlt sich daher, den Hausstand erst aufzulösen, wenn Klarheit hinsichtlich dieser Frage besteht, da ansonsten die Probleme noch vielfältiger werden können. Es ist daher anzuraten, schon vor einer Heimaufnahme diese Fragen mit dem Sozialhilfeträger abzuklären, der hier idR den Amtsarzt einschalten wird.

Die Kündigung und Auflösung der Wohnung

Entruempelung.jpg

Spätestens zu diesem Zeitpunkt sollte der Mietvertrag für die Wohnung schriftlich gekündigt werden. Diese Kündigung, wie auch die Auflösung der Wohnung, bedarf der Genehmgung durch das Betreuungsgericht nach § 1907 BGB. Diese muss VOR dem Ausspruch der Kündigung erteilt sein (§ 1831 BGB). Das Betreuungsgericht hat den Betreuten gem. § 299 FamFG anzuhören. Zuständig bei Gericht ist der Rechtspfleger

Die Kündigung erfordert die Schriftform (§ 568 i.V.m. § 126 BGB). D.h., die Kündigung muss eine handschriftliche Unterschrift enthalten (ein Fax reicht nicht aus). Aus Gründen der Beweissicherung sollte sie via Einschreiben erfolgen.

Der Vermieter kann die Kündigung zurückweisen, wenn ihr nicht die gerichtliche Genehmigung beiliegt - und zwar ebenfalls "in schriftlicher Form" (§ 1831 S. 2 BGB), d.h. in Form einer Ausfertigung des Beschlusses. Eine Kopie genügt auch hier nicht. Weist der Vermieter die Kündigung nicht unverzüglich deswegen zurück, genügt es allerdings, wenn die Genehmigung dem Betreuer vorliegt.

Ggf. ist es statt einer Kündigung auch möglich, mit dem Vermieter einen Auflösungsvertrag zu schließen, bei dem die Kündigungsfrist von 3 Monaten (§ 573c BGB) nicht eingehalten werden muss. Dieser Auflösungsvertrag kann auch nachträglich vom Gericht genehmigt werden (§ 1829 BGB). Auch hier ist es für den Betreuer risikoloser, die Genehmigung (§ 1907 Abs. 2 BGB) vorab einzuholen.

Rechtsprechung:

AG Detmold, Urteil vom 18.02.2011, Az.: 8 C 28/11, BtPrax 2011,137

Weil die Betreuerin außerhalb des ihr übertragenen Aufgabenkreises handelte, musste sie gem. § 179 BGB als sogenannte "Vertreterin ohne Vertretungsmacht" selbst für die Kosten der Entrümpelung aufkommen. Die Betrerin hatte den Aufgabenkreis Vermögenssorge, nicht aber Wohnungsangelegenheiten. Anmerkung: diese Rechtsauffassung ist nicht unumstritten.


Die restlichen Mietkosten

BVerwG, Beschluss vom 30.12.1997, 5 B 21.97; EzFamR BGB § 1907 Nr. 1 = FEVS 48, 241 = info also 1998, 150 = = JurionRS 1997, 22945:

  1. Mietzinsverpflichtungen, die durch die Verzögerung der Wohnungsaufgabe durch das nach § 1907 BGB erforderliche betreuungsgerichtliche Genehmigungsverfahren entstehen, sind besondere Belastungen des in stationäre Pflege genommenen Hilfebedürftigen, da sie gleichsam aus Anlass des Hilfefalles entstehen, ohne dass der Hilfebedürftige sich ihnen entziehen könnte. Denn § 1907 BGB schaltet im Interesse des Schutzes des Betreuten vor dem Verlust seiner Wohnung als dem räumlichen Mittelpunkt seines bisherigen Lebens der Wohnungsaufgabe durch den Betreuer zwingend ein Genehmigungsverfahren vor.
  2. Werden Einkommensteile desjenigen, dem stationäre Hilfe zur Pflege gewährt wird, freigelassen, um diese Verpflichtungen erfüllen zu können, erwächst dem Hilfeempfänger hieraus auch kein wirtschaftlicher Vorteil. Denn er muß die freizulassenden Geldmittel an den Vermieter abführen, um seine mietvertraglichen Verpflichtungen zu erfüllen.

LSG Niedersachsen-Bremen, Urteil vom 16.07.2007, L 13 SO 26/07 ER; info also 2009, 144 = ZfF 2009, 86 = JurionRS 2007, 51328:

Der angefochtene Beschluss ist rechtlich nicht zu beanstanden, als der Sozialhilfeträger zur Übernahme der Räumungskosten der früheren Wohnung verpflichtet worden ist. Auch die Räumungskosten sind nicht vom Regelsatz erfasst, sondern vielmehr den Kosten der Unterkunft im Sinne von § 29 Abs. 1 SGB XII zuzuordnen. Ebenso wie die Kosten einer Auszugsrenovierung stellen auch die Räumungskosten einmalige Aufwendungen dar, die mit dem Wechsel der Unterkunft zusammenhängen. Zwar gilt auch insoweit der Nachranggrundsatz des § 2 SGB XII, wonach grundsätzlich der Hilfeempfänger gehalten ist, die Räumung der Wohnung selbst bzw. mit Hilfe von Freunden und Bekannten durchzuführen. Nach Aktenlage bestehen aber keine Anhaltspunkte dafür, dass diese Möglichkeit hier in Betracht kam. Allein der oben dargestellte Gesundheitszustand und die Pflegebedürftigkeit der Antragstellerin sprechen gegen der Möglichkeit der Selbsthilfe. Auch ist der Betreuer nicht verpflichtet, selbst die Räumung der Wohnung durchzuführen. Nach der vorliegenden Bestellungsurkunde umfasst der Aufgabenkreis des Betreuers der Antragstellerin u. a. "Entscheidung über die Unterbringung" sowie "Wohnungsangelegenheiten". Dies bedeutet aber nur, dass der Betreuer den Betroffenen in diesen Aufgabenkreisen gerichtlich und außergerichtlich vertritt. Da es sich im Übrigen offensichtlich um einen notwendigen Umzug in das Pflegeheim handelte, wäre der Sozialhilfeträger wohl auch verpflichtet gewesen, die notwendigen Umzugskosten zu übernehmen.

LSG NRW, Urteil vom 18.02.2010, L 9 SO 6/08, IMR 2010, 327 = JurionRS 2010, 14315 = nfo also 2011, 144 = ZfF 2011, 139 :

Nach den im Rahmen des § 29 SGB XII geltenden Grundsätzen sind ausnahmsweise doppelte Mietaufwendungen als sozialhilferechtlicher Bedarf zu übernehmen, wenn der Auszug aus der bisherigen Wohnung notwendig war und deswegen die Mietzeiträume wegen der Kündigungsfrist nicht nahtlos aufeinander abgestimmt werden konnten. Die Unterkunftskosten für die alte Wohnung sind neben den Kosten für die neue Unterkunft dann zu übernehmen, wenn es notwendig gewesen ist, dass der Hilfeempfänger die neue Wohnung zu diesem Zeitpunkt gemietet und bezogen hat. Zudem muss der Hilfeempfänger alles ihm Mögliche und Zumutbare getan haben, die Aufwendungen für die frühere Wohnung so gering wie möglich zu halten, wozu etwa die Suche nach einem Nachmieter gehört (VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 08.06.1999, Az.: 7 S 458/99; Niedersächsisches OVG, Beschluss vom 25.10.2001, Az.: 4 MA 2598/01).

LSG Baden-Württemberg, Urteil vom 22.12.2010, L 2 SO 2078/10, FamRZ 2011, 1010 = JurionRS 2010, 34091 = R&P 2011, 114 = SRA 2011, 115:

Die Überschneidungskosten, die auf dem bis zur Beendigung des Mietverhältnisses über eine Wohnung nach vorzeitig notwendig gewordenen Umzug in eine stationäre Einrichtung noch entstanden sind, sind zwar keine Kosten des notwendigen Lebensunterhaltes in einer Einrichtung gem. § 35 SGB XII. Sie sind jedoch vom Sozialhilfeträger als notwendiger Unterkunftsbedarf gem. § 42 Abs. 1 Nr. 2 SGB XII i.V.m. § 29 SGB XII zu übernehmen.

LSG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 10.03.2011 - L 15 SO 23/09, BtPrax 2011, 179 = JurionRS 2011, 12209:

In der Praxis ist anerkannt, dass ausnahmsweise und in Abstimmung mit dem Sozialhilfeträger auch die Übernahme von umzugsbedingten Doppelmieten zu erfolgen hat, wobei allerdings eine eindeutige rechtliche Zuordnung – Unterkunftskosten (§ 29 Abs. 1 S. 1 SGB XII) oder Wohnungsbeschaffungskosten (§ 29 Abs. 1 S. 6 SGB XII) – bisher nicht vorliegt (für Unterkunftskosten wohl LSG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 18. Februar 2010 – L 9 SO 6/08 – und darauf Bezug nehmend LSG Baden-Württemberg, Urteil vom 22. Dezember 2010 – L 2 SO 2078/10 - ; für Wohnungsbeschaffungskosten Berlit in LPK-SGB XII 8. A. Rdnr 71 zu § 29; offengelassen für das SGB II vom LSG Nordrhein-Westfalen im Urteil vom 23. Februar 2010 – L 1 AS 42/08 -, alle Urteile zitiert nach juris). Danach sind ausnahmsweise doppelte Mietaufwendungen als sozialhilferechtlicher Bedarf zu übernehmen, wenn der Auszug aus der bisherigen Wohnung notwendig war und deswegen die Mietzeiträume wegen der Kündigungsfrist nicht nahtlos aufeinander abgestimmt werden konnten. Die Unterkunftskosten für die alte Wohnung sind neben den Kosten für die neue Unterkunft dann zu übernehmen, wenn es notwendig gewesen ist, dass der Hilfeempfänger die neue Wohnung zu diesem Zeitpunkt gemietet und bezogen hat. Zudem muss der Hilfeempfänger alles ihm Mögliche und Zumutbare getan haben, die Aufwendungen für die frühere Wohnung so gering wie möglich zu halten, wozu etwa die Suche nach einem Nachmieter gehört (VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 08. Juni 1999, 7 S 458/99; Niedersächsisches OVG, Beschluss vom 25. Oktober 2001, 4 MA 2598/01, zitiert nach juris).

Ergänzend wird mitgeteilt, dass neben den doppelten Mietaufwendungen auch noch die geltend gemachten Nebenkostennachforderungen vom Sozialleistungsträger zu übernehmen sind, vgl. hierzu Urteil des BSG vom 22.03.2010, B 4 AS 62/09 R-; IMR 2010, 326 = JurionRS 2010, 18709 = info also 2010, 231 = SGb 2010, 346 = ZfF 2011, 137 zum Recht der Grundsicherung für Arbeitssuchende/SGB II.

Finanzgericht Rheinland-Pfalz, Urt. vom 17.12.2012, 5 K 2017/10, BeckRS 2013,94492

Hat der Umzug in ein Pflegeheim zur Folge, dass für die aufzugebende bisherige Mietwohnung bis zum Ablauf der Kündigungsfrist noch weiter Miete gezahlt werden muss, stellt diese Verpflichtung keine "außergewöhnliche Belastung" im steuerrechtlichen Sinne dar.

Verwertung von Gegenständen

Sind in der Wohnung Gegenstände, die offenbar werthaltig sind (Antiquitäten usw.), ist ggf. in Absprache mit dem Rechtspfleger des Vormundschaftsgerichtes eine Wertschätzung zu veranlassen, über vereidigte Auktionatoren oder Firmen, die Versteigerungen vornehmen. Sofern die Gegenstände zur weiteren Finanzierung des Heimaufenthaltes nicht benötigt werden, ist stattdessen an eine geordnete Einlagerung bei einem Umzugsunternehmen zu denken. Auf jeden Fall sind von Wertgegenständen Listen zu erstellen, es empfiehlt sich auch eine Fotodokumentation. Wichtig: Familienerbstücke müssen ggf. nicht zu Geld gemacht werden, bevor Sozialhilfe beantragt wird. § 90 SGB XII enthält Regelungen, wonach bestimmte Gegenstände als Schonvermögen gelten.

Schenkungen anläßlich Wohnungsauflösungen

Anläßlich einer Wohnungsauflösung, die nach einer Heimaufnahme des Betreuten oft unumgänglich ist, werden Betreuer oft von Angehörigen des Betreuten um Schenkungen aus dem Hausrat angegangen. Es gilt hier das allgemeine Schenkungsverbot. Zur Vermeidung kann der Betreuer Hausratsgegenstände, die weder vom Betreuten weiter verwendet werden können noch zur Finanzierung des Heimaufenthaltes veräußert werden müssen, leihweise an Angehörige (gegen Quittung) überlassen. Diese Leihe ist keine Schenkung und unterliegt nicht dem Schenkungsverbot. Verliehene Gegenstände verbleiben im Eigentum des Betreuten.

Die Übergabe von Gebrauchtmöbeln, Kleidung oder anderer Einrichtung (ohne wesentlichen Verkaufswert) an gemeinnützige Organisationen stellt zwar eine Schenkung dar, diese wird aber als Sittlichkeitsschenkung nicht unter das Schenkungsverbot des § 1804 BGB fallen.

Entsorgung von Sperrmüll

Der zuletzt verbleibende Hausrat muss als Sperrmüll entsorgt werden. Sollten keinerlei finanzielle Mittel zur Verfügung stehen, kann der Betreuer trotz entsprechender mietvertraglicher Verpflichtung nicht "besenrein" übergeben. In diesem Fall ist es Sache des Vermieters, selbst für eine Entsorgung zu sorgen. Er kann sich dafür im Rahmen des Vermieterpfandrechtes sowie an Kautionen und ggf. Genossenschaftseinlagen schadlos halten.

Umzugs- und Renovierungskosten

Landessozialgericht Niedersachsen-Bremen, Urteil L 13 SO 26/07 ER vom 16.07.2007 zur Übernahme der Umzugs- und Renovierungskosten beim Umzug einer Betreuten in das Altenheim

BSG, Urteil vom 06.06.2011, - B 14 AS 66/11 R:

Drogenabhängiger und an einer Schizophrenie erkrankter ALG2-Empfänger hat Anspruch auf Übernahme der angemessenen Renovierungskosten, die beim Auszug aus der Wohnung entstanden sind. Es ist unerheblich, dass zwischenzeitlich ein Dritter die Kosten bis zur endgültigen Klärung der Leistungspflicht des Beklagten getragen hat.

Rechtsgrundlage für die Übernahme von Renovierungskosten bei Auszug aus einer bis dahin innegehabten Wohnung ist § 22 Abs 1 Satz 1 SGB II. Danach werden Leistungen für Unterkunft und Heizung in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen erbracht, sofern sie angemessen sind. Um berücksichtigungsfähige Kosten handelt es sich dem Grunde nach auch bei vertraglich vereinbarten Renovierungskosten, die bei Auszug aus der Wohnung tatsächlich anfallen. Solche Kosten sind wie mietvertraglich vereinbarte Zuschläge für Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis (dazu BSG Urteil vom 19.03.2008 - B 11b AS 31/06 R - SozR 4-4200 § 22 Nr 10) und Renovierungskosten bei Einzug in eine Wohnung (dazu BSG Urteil vom 16. 12. 2008 - B 4 AS 49/07 R - BSGE 102, 194 = SozR 4-4200 § 22 Nr 16) nicht mit der Regelleistung abgedeckt, sondern unterfallen nach Wortlaut des § 22 SGB II und aus systematischen Gesichtspunkten den Kosten der Unterkunft (vgl bereits BVerwGE 90, 160).

Schlusstätigkeiten

Hiernach kann mit dem Vermieter ein Termin zur Wohnungsabnahme, Schlüsselübergabe und Kautionserstattung vereinbart werden. Fragen Sie an, ob die Wohnung zuvor renoviert werden muss. Eine generelle Renovierungsverpflichtung ist lt. BGH nicht statthaft: eine vorformulierte Klausel, nach der der Mieter verpflichtet ist, bei seinem Auszug alle von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernommenen Tapeten zu beseitigen, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam.

BGH, Urteil vom 05.04.2006, VIII ZR 152/05; WuM 2006, 308 = NJW 2006, 2115 = MDR 2006, 1215 = IMR 2006, 106 = NZM 2006, 621 sowie http://www.mietrechtsinfo.de/2006/04/05/bgh-uebliche-fristen-sind-starre-fristen/

Zuletzt verbleiben die Abmeldung von Strom und ggf. Gas (in beiden Fällen Zählerstand notieren) bei den Stadtwerken oder dem sonstigen Energieversorger und Telefon sowie die Ummeldung bei der GEZ.

Sinnvoll ist des weiteren die Erteilung eines Nachsendeauftrages zur Umleitung der Post an die neue Anschrift des Betreuten. Die Kosten eines solchen Nachsendeantrags trägt der Betreute (anders ein Nachsendeantrag an die Adresse des Betreuers, diese stellt eine Aufwendung nach § 1835 BGB dar, die beim Berufsbetreuer in der Vergütungspauschale enthalten ist und beim ehrenamtlichen Betreuer in der Aufwandspauschale nach § 1835a BGB.

Beratung und Hilfestellung

Betreuungsvereine und Betreuungsbehörden geben dem Betreuer auf Anfrage praktische Hilfestellung im Rahmen ihrer Beratungspflichten.

Siehe auch

Aufgabenkreis Wohnungsangelegenheiten, Altenheim

Literatur

Vordrucke

Klarsicht.gif


Infos zum Haftungsausschluss